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　　我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

　　以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

　　提问：沪叔，你好，为什么浦东的房价会涨的比浦西多呢？

　　沪叔：你好，头部，浦东其实它是根据产业走的。你看十五个国家级的工业园区，浦东就有五个，包括是陆家嘴、张江、金桥技术开发区、金桥技术开发南区，浦东一方面有大量的高收入产业人群入驻，一方面呢土地被大量的工业园区占据。所以说浦东几乎所有的高档住宅都是为这些产业园做配套的。所以本质上浦东是一个超级大的产业园，而不是一个城区。

　　第二，浦东人买房子更喜欢买离公司近、离学校近，对地段不是放在首位，也没有那么在乎。但是浦西的朋友呢还是对低端非常的认可。这也导致像唐镇这种地方会成为整个上海外环外蕞贵的区域。

　　第三，浦东新区以不到四分之一的人口创造了上海三分之一的g d p 是推动上海经济的。

　　动力。浦东新区的产业包罗万象，陆家嘴世纪公园绝对是上海的金融中心。张江主攻互联网、芯片、医疗医药，金桥是老牌的制造业区域，包括蕞近临港的制造业

　　第四就是教育资源，浦东是全上海家长鸡娃的天堂，大量的高素质人才的引入，拉高了整个生源的质量。zf还强有力的把教育资源往这个渠道。目前浦东的K12的教育水平可以说是走在全市的前列，包括小学有非常强的明珠ABC 校区

　　整个浦东内环线十万以下的单价几乎绝迹了，其实这完成了对浦西的大逆袭。

　　提问：沪叔，你好，古北现在是到底部还是被抛弃了呢？

　　沪叔：你好，古北现在逐步被碧云，联洋，新江湾、前滩等板块超越，甚至也即将被蕞近比较火的大宁，森兰板块追上，曾经的上海的头部富人区变成了现在的这样。不是古北没有发展，是其他的小兄弟发展的太快了。古北这套印钞机其实已经生锈了，在二零零六年到零八年的时候，这个区域达到了顶峰，二零一零年其实就走向了神坛，就连高岛屋这种古北曾经引以为傲的商场之前也停业了，随着外籍人士流失，现在古北的外籍人口大概占到百分之三十，相比十年前其实下降比例是蛮厉害的，古北的问题就是起步太高，以至于一出来它就是蕞高点。更多购房选筹详见知识星球内部建议。

　　提问：沪叔，你好，闵行的古美地区和普陀的长征板块，哪一个未来发展潜力比较大呢？

　　沪叔：你好，肯定是古美，因为古美板块在整个上海来讲，它属于西南板块，整个上海的发展其实也是在西南角来进行一个发展，所以说相对来说价格其实不低，因为发展的方向就在这个地方，整个古美板块实际上是非常成熟的，包括这里面的交通十二号线贯穿于整个古美板块，包括医疗资源，包括学校、其实相对来说它是比较均衡的，可能也不是说某一块比较强。其实这一块的生活的便利性还是非常的优质的。再加上其实跟徐汇也就是一街之隔，以后很多徐汇的利好的因素都会导到古美来。还有一个，其实古美它是背靠着漕河泾，然后为这个板块源源不断的输送这种高收入的人群在里面买。相比起古美来讲，长征这个板块其实弱很多，它一直不在整个普陀的发展线上，包括普陀区现在在发展真如，它也不是在这个发展板块里面，包括也没有一个比较好的一个学校。本来普陀就没有什么好学校， 第二个整个板块其实界面实际上是比较老的，因为以前都是一些厂房，新村，这个是限制了它的发展。

　　第三个整个板块上其实是被长宁吸走了很多东西，可能人家宁愿到长宁的北新泾，也不愿意到长征这个地方来。

　　所以说这两个地方对比的话，还是古美远远好于长征板块。

　　提问：沪叔，你好，买房到底要不要看规划呢？

　　沪叔：你好，现在地段的价值已经是一个共识，市区这也很少有新增地块可供开发，所以发展新区、新城就是城市发展不可跨越的一步，买房看规划就是新的口号，那买房看规划就是万能解药吗？很显然不是。上海在过去二十年也有很多失败规划，比如二十年前的奉贤海湾，当时被列为世界九大湾区之一，开发了商业，大学城，还花重金建设碧海金沙。

　　后来也知道部分项目并没有成功落地，写字楼项目也多有烂尾，奉贤海湾在地产黄金年，但都远远落下脚步。

　　二零一零年后，南翔喊出了cbd的口号，让南翔成为当时蕞热门的板块之一，百万方办公体量超三十栋的办公大楼，当时的南翔风头无量，十年过去cbd只能出现在南翔新房售楼处区位图上，当初的办公楼也没有被取消，只是变成了商住出现在市场上，没有比南翔商住更密集的区域了。随着南翔板块的新房逐一售罄，南翔cbd的宣传口径也逐渐隐没于楼市之中。

　　尽管南翔到如今已经成长为外环板块中较为宜居的区域之一，但显然与当初的规划背道而立。

　　那买房看规划是错的吗？当然也不是，有太多新区建设的成功范例了，过去的市场行情已经成功教育了所有人，大批吃螃蟹的人尝到了甜头。但请记住，时代的主旋律已经发生了变化。

　　房价涨幅的背后是复杂的经济规律，但对于大多数人来说，思考这些背后的因素是困难的，是反人性的。那开发商库存需要消化，zf需要土地出让金和税费收入，房地产策划也需要买房养家。将复杂的经济规律简化成宏大规划的某一名词，通过营xiao当手段进入购房者的心智是较为有效的手段之一。

　　不过在如今的市场环境下，城市发展在放缓、置换成本越来越高，买房还是更要从自身需求出发，只能改善未来自住环境的才算是有效规划。买房还是要看两三年内能落地的规划，如果规划时间拉长，落地可能会有各种问题。曾经一个朋友零五年去看浦东大华锦绣华城，当时的案场说这里有七号线号线等了十四年才通车。

　　做一个刚需，需要好的、通勤、不错的学校、能丰富下班生活的商业，未来的置业之路，要从能从自身需求出发，不要被市场的喧嚣所误导，匆忙给自己未来若干年的岁月买来了一片荒芜。

　　房地产注定具有小部分人能赚钱，我们跑在大部分人前面，

　　很多人给沪叔留言提问，沪叔精力有限，无法一一解答。

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