前文《 》中我们汇总了全上海543个2万方以上的商场，合计建筑面积高达3764万方。

　　其中已开业项目459个，各区间分布相当不均衡，尤其是人均数据。

　　本文将完成已开业项目区域盘点，未开业项目的梳理我们下篇推出。

　　前文提到过，闵行的人均商业面积超过徐汇，让人不禁唏嘘。

　　当然闵行只是面积上胜出，人流量与徐汇相比还是差了不少。

　　昨天就有网友留言，提到爱琴海虽然面积高达24万方，但是人气不旺，尤其是对面万象城开业后。

　　徐家汇的港汇恒隆广场一直是西南部定位蕞高的商场，徐家汇能跻身商圈前三，与港汇也不无关联。

　　10万方以上的商场已遍地开花，然而能承载重奢定位的却仅南京西路、国金中心、徐家汇等少数区域。

　　徐家汇的美罗城、陕西南路的环贸IAPM都可以辐射全市，这样的影响力是闵行所不具备的。

　　当然徐汇的商业也有自身问题，比如分布不均。

　　上图标注了徐汇5万方以上的商业分布，可以看到基本位于内环附近。

　　中星城其实定位不高，更像是一个社区商业。好在去年开业了漕河泾印象城、西岸凤巢，商业整体向南推进一步。

　　不过人口密集的康健新村、凌云路街道、长桥街道现代化商场仍是空白。

　　华泾偏处一隅，一直也是商业荒漠，好在近期开业了龙湖天街。

　　将来有望突破的地方，一个是徐家汇，这里还在修环形步道，解决商场之间隔阂问题。

　　徐家汇中心也在继续施工，交付后将进一步提高徐家汇地位。

　　另一个重心当然是徐汇滨江，北段有香港置地地王项目，将规划超过20万方的中高端商业。

　　中段已经交付西岸凤巢，将来也有望成为新的商业中心。

　　第三个突破点是华泾。机场联络线号线华泾西站都规划有大体量商办项目，尤其是华泾西这里的地标华泾之门，一举扭转华泾被徐汇放弃的固有印象。

　　中间地带的田林、康健、长桥，将继续延续原有的社区商业类型，很难有所改观。

　　前面提到徐汇的核心商业分布不均，与浦东比起来就是小巫见大巫。

　　浦东的大型商业几乎都集中在陆家嘴周边，外环线以南的大片腹地，只开发了一家周浦万达。

　　周浦永乐广场体量也有10万方，但完全是社区商业类型，业态上明显落后。

　　徐汇南侧商业匮乏一些，其实还有不少替换方案，毕竟徐汇就那大点地方，大部分片区走个两三公里都能找到大型商业体。

　　浦东外环到海边有足足50公里，这里如果家门口没有商业，真得开车半小时。

　　惠南曾经是这片区域的中心，如今商业也已没落。在惠南镇想吃一次海底捞，需要远赴10公里外的新场，自驾时间25分钟以上。

　　陆家嘴这里集中了大部分商业，不过这里的商业******对象是全市。

　　陆家嘴出了名的潮汐城，每到晚上就像空城一样——开发之初这里就没规划多少住宅，整体以商办为主。

　　后面的前滩吸收了这个教训，产城融合做的更好一些。

　　在这个角度讲，浦东的商业整体不如浦西市区。当然也可以理解，GDP容易批量复制，商业这样的核心资源却需要一定时间的沉淀。

　　长宁人均商业面积仅次于开挂的黄浦和静安，在全市都称得上非常优秀。

　　而且分层合理，既有中山公园这样的市级商圈，也有威宁路社区商业，同时还能养的活尚嘉中心这样的中高端商业体。

　　更重要的是，区域结构也相当均衡，从内环到外环，城市化水平没有明显差异。

　　长宁10万方以上的商业共计4所，基本上从东向西一字排开。

　　其实市区大量5-10万方的商业，虽说体量不大，业态却非常齐全、人流也非常大，实用性很强。

　　长宁这里典型的就是金虹桥商场、高岛屋百货，尤其是高岛屋，很受古北人民欢迎。

　　而且长宁土地面积不大，从东到西都不到10公里，从南向北仅4-5公里，所以各个角落商业上都称不上匮乏。

　　人均数据出众，定位有明显梯队，区域结构又非常合理，这样的区域谁不羡慕。

　　不过大家对这里也有一些担心：已经没多少土地可供开发，会不会盛极而衰？

　　黄浦、老静安其实都面临过这样的困境，不过两个片区都是财大气粗的主儿，城市化更新从未停止，一直有新的项目上市，一直引领全市商业发展。

　　长宁的区位、地位都不如二者，不知道上峰会投入多少资源过来。

　　或者能不能继续找到适合自己的定位，如果只是继续拓展大众化商业，前景就会渺茫起来。

　　宝山：比什么商业，比人口不好么。

　　宝山商业的拉垮是举世公认的，连宝山居民也不好意思反驳。

　　之前看过一则知乎提问：宝山为什么没有划入五大新城？

　　下面有懂规划的朋友自豪的回答：宝山是主城区好吧，宝山就是上海，五大新城都是郊区。

　　不过主城区只是行政级别，在资源上宝山还真不一定比得过五大新城。

　　比如人均商业面积，除了奉贤，其他新城都比宝山数据好看。

　　宝山的商业不仅少，分布还不太合理：大部分分布在宝山区政府周边以及靠近市区的一侧。

　　宝山区政府周边经济活力有限，分布着宝乐汇、宝龙几个大型商业体，相互竞争客流，导致业态不断下沉。

　　其他中小型商业体日子更难过，安信商业广场的商铺就倒闭了不少。

　　靠近市区的一侧房价较高，居民购买力旺盛，商业自然发达一些。

　　与普陀交界处有大华虎城，与静安交界处有日月光、宝山万达。

　　不过地处两区交界，对宝山腹地辐射有限。

　　真正宝山腹地的项目只有经纬汇、龙湖宝山天街。经纬汇冷冷清清，现在同是7号线带动的日月光开业，经纬汇没好日子了。

　　龙湖宝山天街运转良好，是宝山居民的骄傲，所以商业不到10万方，环二也标注在了图中。

　　宝山人口大区杨行、罗店，暂时没有拿得出手的商业，更远处的罗泾、月浦，基本还是未开发状态。

　　其实宝山的地理位置不错，不会比闵行差太多，但是商业上的差距非常明显。

　　五大新城中，我们将临港并入了浦东，所以实际只有四大新城。

　　不过临港商业尚未落地，目前仅靠泥城这里一个宝龙、一个万达撑场面。

　　临港核心区的港城新天地是彻底的社区商业，影响力还不够。

　　看人均数据，青浦嘉定松江奉贤。如果是10年前拉数据，一定是松江嘉定青浦奉贤。

　　松江是蕞早开发的新城，2003年就已动工，所以整体商业形态偏老。

　　比如三湘商业广场、三铭广场这些，都已经退步为社区商业。

　　实际上松江社区商业形态占比超过40%，全市蕞高。

　　2014年开业的松江万达，是松江头部个真正的现代化shopping mall。

　　万达开业后，松江新城开发进入尾声，市里着重布局嘉定。

　　四大新城10万方以上商场开业时间

　　2017年后嘉定暂缓，重心又放到了青浦，所以我们看到青浦近些年商场遍地开花。

　　除了吾悦广场，青浦的大型商场都开业于2018年后。

　　青浦的另一个优势是吃了大虹桥的红利，近些年大虹桥重心是西虹桥，即，徐泾。所以接连上市不少项目。

　　当然这时松江的商业明显不够用，太老了，所以也在不断更新，接连上市了印象城、G60商业，脚步还是慢了一些。

　　松江的另一个问题是分布过于集中，基本都在松江新城核心区，靠近市区的九亭、泗泾、新桥，商业上略显匮乏。

　　嘉定就没有犯这个错误，江桥老早就给了万达、南翔老早就给了太茂和中冶，去年南翔又上市了全上海蕞大的商场——印象城。

　　而奉贤新城2020年才正式开发，之前并没有落地大量项目，所以看数据比较落后。

　　现在奉贤商业正在紧锣密鼓，5号线基本一站一个重磅商业体，金汇这里也布局了龙湖，接下来将集中井喷。

　　综合来看，青浦风头正盛，商业上郊区无敌；嘉定商业已成规模，布局较为合理；松江业态已经老化，新的商业体正在筹备。

　　金山、崇明距离市区过远，很难受到外溢红利，所以至今仍是完全内生。

　　好在有万达，每个郊区都去开发一下，给大家带来了不少便利。

　　总体而言，金山、崇明与江浙发达的县城类似，基本靠1-2个主要商业体撑起。

　　未来各区的商业格局变化如何，敬请期待下篇：《全面盘点上海商业分布，各区间的差异竟然这么大（下）》

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