在城市规划、产业更新和个性化空间的需求下，旧厂房改造逐渐成为一种潮流和趋势。工业与文化的结合，唤醒独特的想象空间。旧厂房改造成文化创意产业园区也成为常态，它们不仅留住了城市曾经的记忆，也在持续的改造中提升城市品质、彰显城市特色。

　　本期【资管大咖说】，来自启客商务咨询（上海）有限公司执行董事倪伟源以8号桥为例解析产业园区破局的关键。

　　产业注入新动能 盘活存量新路径：

　　我国文化创意产业园区在不到十年的时间里借力政策优势和产业东风，发展势头迅猛，但其经营管理水平和对整个文化产业的产值贡献并不尽如人意。

　　一是为争抢政策优惠而盲目上马、低水平重复建设，导致资源浪费和产值低下；

　　二是只顾圈地收租，忽视可持续物业经营，导致企业流失和园区空置；

　　三是经营思路封闭僵化，导致产销隔绝，难以形成市场吸引力。

　　那么，文化创意产业园要如何响应国家经济发展，打造核心竞争力，从当下的困境中突围？在做好选址、园区定位后，如何才能让园区真正焕发活力？

　　文创园的价值透过情境体验而呈现，而创意产业，园区设计必须要有亮点。

　　产业园区有别于传统的写字楼空间，两种空间各有特色，不同企业也有他们的选择偏好。写字楼空间较为标准化，除了电梯、大堂，公共空间较少；而园区空间更显丰富多样，并具有较大面积的公共空间。

　　工业设计企业及年轻企业偏好将产业园区作为办公场所。这两类企业对办公场所的个性化需求较为显著，设计企业往往会选择自主装修办公空间以体现企业独特文化。

　　文化创意产业园区的建筑设计承载着园区内文化人、创意人、技术人等复合群体的情感认知，需要营造文化认同，从而建立产业集聚的向心力。如8号桥保留原来建筑主体结构，对建筑外立面精细设计，打造个性化公共空间，融入创意设计等文化主题，成功创造集体认同的场所精神。24小时开放的园区，焕发历史感的砖墙和覆盖园区的绿化，构建创意人士理想的生态型办公园区。

　　当然，文化也不能片面地追求艺术性和美感，而丧失了实用价值。文化创意产业园区的首要功能还是承载产业，具有生产功能。展现产业特色，同时保留更新换代的弹性，以延续园区的创意活力。

　　提升产业附加值的同时打造园区影响力

　　文创产业园区，蕞主要还是产业集聚。

　　就招商而言，对于客户的遴选评估需要建立适应园区持久发展的体系，系统性的引进不同体量、业态企业，打造产业生态链。

　　构建产业链的核心是将一系列位于同一产业链上不同位置，担任不同职能的企业整合到同一主导力之下，通过降低上下游交易成本和提高企业间合作效率，增加产品生产各环节的利润和价值。

　　首先是产业链上游的文化创意设计者和生产环节，这是整个文化产业生存和发展的源头动力；其次是产业链中游的文化传播、推广和营销环节，例如媒体平台、展览厅等；再次是产业链下游的文化产业和衍生品销售和体验环节，例如主题商店、体验馆等。除此之外，还应顺应文化休闲娱乐的市场需求，将产业链向与文化消费相关的休闲娱乐产业延伸，引入富有文化创意元素的餐饮等生活服务设施。

　　因此，文化创意产业园区应该是一系列处于产业链上下游、能够彼此关联协作的文化企业的集聚体，而不仅仅是同类型文化企业在物理空间上的汇聚。

　　总而言之，在文化产业园区的设计架构应该尽量延伸产业链价值，拓展产业体系，满足市场需求的同时也不断提升市场竞争力。

　　园区运营：以活动创造园区长久活力

　　创意产业园区的运营不仅仅在于空间布局的设计，创意产业链上相关内容的整合也是推动创意园区发展的内部支撑要素。

　　园区要组织、协调好园内企业之间的关系，要实现园区与企业的相互促进，合作共赢。作为园区运营方应该努力举办活动，联动园区内外企业，焕发园区活力，同时也可以让外界对园区的认知度更高。

　　文创园要保持创新活力，必须提供用户参与园区事务、形成园区文化的机会。借力活动，创造互动事件，强化产业交流。

　　以8号桥为例，为租客提供精准服务，这也是它可以成为产业园区标杆的一个重要原因。园区定期开展丰富的活动，有向公众开放的展览体验、设计比赛，也有面向租户的优惠福利、节日派对，以及更有针对性的客户间交流座谈会。

　　产业发展过程中蕞主要的动力还应来自市场规律作用下的企业本身，文化创意产业园区作为文化企业集聚力量的领军者需要承担的使命更为艰巨。产业定位合理的前提下，做好园区的空间设计、重视园区产业集聚、维持园区持续活力，文化创意产业园区的全面升级和良性运转将是顺其自然的事。

　　明源云空间与明源地产研究院携手举办的“2020国有资产盘清盘活私享会”系列活动已告一段落，过往沉淀的嘉宾优质分享内容也通过【资管大咖说】栏目定期推送。

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