2012年上海工业地产市场监测报告

admin6个月前 (09-24)上海奉贤研发厂房租售招商294

　　同策咨询研究中心数据显示，2012 年上海公示的工业地块有452 幅，其中工业用地420 幅、仓储用地12 幅、其他用地20 幅，合计1407.61 公顷，较2011 年下滑22%，可见较多地块是在2011 年11、12 月份结转的。从年度变化图表中，我们可以发现，仓储类用地从2010 年开始缩小，而工业用地开始放大。

　　【研发中心、独栋化办公楼成产业地产新热点】

　　2012 年工业用地地块的具体用途中，涉及“研发”类型的地块共有12 幅，分布在原浦东新区和嘉定区，涉及生物医药、消防设备、环保材料、通信制造、工程技术、电子商务等研发中心。而去年涉及研发类的地块有26 幅，分布在金山、原南汇、浦东、嘉定、崇明。

　　目前，上海工业地产已向楼宇经济转型，能够产生产业带动、税收沉淀、就业增加的总部经济园区已在沪上初具规模。海外资总部经济机构在中国内地省份中居首位，而总部经济本身，也成为城市产业高端化发展的重要标志，这类以研发中心、独栋化办公楼为主的产品正凸显竞争力，全面超越物流仓库和厂房，成为工业地产市场的投资热点。

　　同策咨询研究中心数据显示，2012 年上海工业、仓储、其他类型土地共成交454 幅，其中工业用地426 幅、仓储用地12 幅、其他用地16 幅，合计成交量为1528.71 公顷，仅较2011 年小幅下滑0.8 个百分点， 2007 年以来该类土地的成交来量呈现逐年上扬趋势，在2011 年和2012 年的成交量都在1400 公顷以上。

　　从月度情况看，2012 年工业用地成交态势波动幅度巨大，但总体还是呈现出，1 月强，季度到第二季度逐渐攀升，第三季度爆发，第四季度回落，这样一个周期走势特征。

　　2011 年12 月和2012 年1 月全市产业地产用地成交都保持一个较高位置，两月成交量分别为279.68 公顷和285.66 公顷，而2 月成交量骤降至84.12 公顷，随后一路上扬，到9 月3又达到了275 公顷的高峰。10 月、11 月连续大幅回落，而12 月份又出现翘尾之势，成交量达141.59 公顷，较11 月增加1.4 倍，但与去年同期相比还是只有其一半。从2007 年至2012 年，随着工业用地成交量的上扬趋势，成交金额也呈现逐年上涨， 2012 年工业用地成交金额达103.89 亿元，这也是历史以来首次突破亿元。

　　根据同策咨询研究中心数据统计，从2012 年工业用地成交分布区域看，金山、奉贤、原浦东夺得区县前三甲，成交量都在200 公顷以上，其中，金山区以233.22 公顷的成交量居首位，具体用途以制造业为主。而其余工业类地块则分布在嘉定、松江、闵行、青浦、原南汇、宝山、崇明。

　　同策咨询研究中心数据显示，2012 年以来出现溢价的工业地块共有23 幅，仅占5%，但其中溢价率超过50%的就有9 幅，甚至还有4 幅地块溢价率超过100%。这类溢价地块往往集中在已具有一定规模的工业园区内，如莘庄工业区、青浦工业园区、金山工业园区内。

　　溢价率的地块是来自闵行区的莘庄工业园区109 号地块，地块成交总价1300 万元，溢价率达157%，成交楼板价为1291 元/平米，上海市莘庄工业区是上海市人民政府于1995年8 月批准成立的市级工业区，辖区面积17.88 平方公里。当前，莘庄工业区已步入成熟发展期，成为外国投资者进驻上海及中国市场的地之一。园区经济以现代制造业为主，同时推动结构调整，积极向两头延伸。向上，积极发展总部经济，吸引地区总部、运营中心和研发中心，向下，积极发展现代服务业，吸引商贸销售、中介和咨询类企业。一个集聚跨国公司投资中心、研发中心、销售中心的都市型工业园正在形成。

　　除此之外，我们还发现，2012 年工业用地市场自然人拿地共有5 例，而该5 例地块都属于溢价地块。而自然人拿地背后往往有大集团支撑，大集团出于某些顾虑而选择低调拿地。

　　工业用地溢价行情整体走高的原因，主要是：、热点发展区域的工业用地供求关系相对紧张；第二、工业厂房租售价格持续上涨推动工业用地价格走高，其稳定的率也越来越受到投资者的青睐；第三、研究发现，拿地的主体多为民企，多数以电气、复合材料、机械、阀门、汽车零部件等产业为主营业务，拿地的目的是为了储备公司后期发展备用地，当然，也有部分民企缺乏投资渠道，无法进入竞争相对激烈的住宅、商办土地市场，先购置优质工业地块，然后做抵押贷款融资，盘活资金链。

　　同策咨询研究中心数据显示，2012 年，上海工业物业成交18.17 公顷，环比2011 年上扬2 成，这也是自2007 年逐年工业物业成交量下滑后的首次上扬。

　　从月度成交走势看，全年的成交主要集中在3、4、8、10、12 月份。而4 月、8 月、12 月的工业物业成交量分别达41200 平米、74529 平米，41179 平米，相当瞩目。其中，在8 月份浦东外高桥一仓储项目集中成交8 幢仓储用房，合计成交面积74154 平米，直接8带动当月工业物业成交量的上扬，同样受此影响，2012 年全年工业物业成交量止跌回升。

　　而在4 月份41200 平米的成交量则全部被张江创新园这个产业园区项目所垄断，而在12 月，张江创新园继续发力，成交11 套，15640 平米的房源，另外，张江集电港成交12 套，21795 平米的房源，都集中助推了12 月份工业物业市场的环比上扬。

　　受外部经济环境影响，中国的经济发展速度也在不断放缓，不少企业尤其是工业企业的发展都持稳定不扩张状态。工业企业的扩张规模直接影响到上海工业物业市场的繁荣。同策咨询研究中心数据显示，2012 年以来工业物业的需求主要集中在浦东新区，该区合计成交175814 平米的工业物业，远超2012 年有工业物业成交的闸北区、松江区、宝山区。这主要源于原浦东新区发展成熟的工业物业在经济相对不甚景气的情况下较受市场欢迎，如张江创新园、张江集电港、华虹创新园、浦庆国际机电数码园、中邦商务园等。

　　【张江创新园4 月集中成交夺年内产业园之冠】

　　同策咨询研究中心数据显示，4 月17 日，张江创新园集中成交了11 套房源，项目成交单价都在17001 元/平米，12 月26 日，该项目又集中成交11 套，成交单价统一为16148元/平米，户型面积从860 平米至5000 平米不等。

　　张江创新园位于张江高科技园区，临近地铁2 号线张江高科站，交通便捷，磁悬浮列车瞬间通达浦东国际机场，超低交通时间成本运作，满足高新企业超高效率所需。张江创星园孵化基地根据国际跨国公司总部区的模式而设计，每幢面积1800-3000 平米左右，单层面积在200-500 平米左右，其空间可以自由分割组合，面积50 平米。

　　另外，闸北区的市北工业新区、东方环球企业园、创新集聚园也在2012 年有所斩获。

　　根据同策咨询研究中心数据统计，2012年工业物业供应全部被浦东新区所垄断，来自金桥板块的华虹创新园包含一期、二期在内，共推出18.77万平米的厂房，居供应榜首位。项目位于金桥出口加工区北区的核心地段，地处中环交通要道，众多世界500强企业，碧云国际社区提供国际化生活配套服务，项目占地面积约11万平米，总地上建筑面积27万平米，打造30余幢独栋商务楼宇，每幢办公楼皆享有独立命名权。园区入驻企业可享受上海市张江高新技术产业开发区及上海市浦东新区、上海市金桥经济技术开发区等各项优惠政策。该盘办公楼目前整栋销售，售价为2-2.2万元/平米，项目也可租售，价格为3.2元/平米/天，面积在2700-14500平米之间。而川沙板块的壹领御〃张江（欣凯元商务园）在2012年7月1日开盘，在售总部办公楼，均价13000元/平米，共4层，每栋面积1350-3000平米，总计31套房源。

　　工业地产打造成总部园区类型的独栋办公产品成为日益流行的一种趋势，且从定价上看，物业价格并不比周边的办公用地产品低，加上工业用地本身较为低廉的获得成本，越来越多的无法在商品房市场上立足的名企，转投工业地产领域，也成为大势所趋。

　　【需求量有限，总部园价格长期保持平稳】

　　同策咨询研究中心数据显示，当前全市工业物业存量为114.72万平米，合计1289套，其中厂房98.02万平米，987套；仓储用房16.70万平米，302套。原浦东新区还是居首位，存量高达58.44万平米，占全市半壁江山，其余工业物业存量则分布在原南汇、徐汇、闸北、松江、闵行、宝山、崇明、金山、虹口。从环线分布上看，中外环、内中环、外郊环、郊环外的工业物业存量分别为41.05万平米、30.06万平米、25.71万平米、1.79万平米。按照2012年至今15145平米的月均去化速度，当前工业物业市场存量可供消化76个月，因此来看，尽管企业总部园区项目比较受关注，但是由于需求量有限，其价格将会长期保持平稳。