易眼看房蕞近正在做上海五大新城相关策划，到目前为止，已经对奉贤新城、嘉定新城做了详细分析，接下来还将继续分析青浦新城、嘉定新城、南汇新城等区域。

　　当然，现在的五大新城规划能级已被提升为综合性节点城市，那么各个新城也都有不同程度的扩容，容纳了更多板块。

　　从今天起，我们也会同步对一些新城中的热点板块或潜力板块做一些重点分析。

　　本篇文章，我们先来聊聊奉贤新城的金汇板块。

　　相信很多人从其他媒介都听到了不少关于金汇的报道，他们对于金汇的报道无外乎是远和偏，一句话，地段很尴尬。

　　其实，这些说法都是基于金汇所处的大方位而下的定论，对于大部分市区刚需客来说，买到一处品质不错，价格又实惠的房子，在南上海区域，金汇是绕不过去的首选对象。

　　对于奉贤来说，位于蕞北侧，蕞贴近闵行（也蕞贴近市区）的板块自西向东依次分布有庄行、西渡、金汇。

　　庄行这处靠近黄浦江的区域并不是奉贤区开发的重点，沿黄浦江也多以农田、厂房居多，当然，闵浦三桥已建成通车，可直达庄行核心，方便连接老闵行区域，但庄行的发展还是以农业特色为主，现阶段来看并不是奉贤买房的首选区域。

　　西渡是奉贤相对优质的区域，5号线入奉的头部站就是西渡，也是奉贤的门户，当然这里的房价也在4万/平左右，别墅也达到了5万/平左右，对于刚需客来说，性价比不高。

　　而与南桥的关系中能够看到，金汇的大叶公路以南，早已划入奉贤新城，实际上，现在的金汇，大部分属奉贤新城所管辖，那么金汇的发展，基本就是依托奉贤新城的发展，相比庄行和西渡，更具备量变到质变的基础。

　　再以大方位来看，金汇同样作为奉贤区的门户，对接闵行浦江镇，而且与闵行“路路相连”，贯穿于金汇的浦星公路向北依次串联闵行浦江镇、浦东三林（前滩），过卢浦大桥进入黄浦等区。

　　但倘若以人民广场为半径画圈，到往金汇的距离，其实与嘉定安亭、青浦赵巷、松江洞泾、浦东宣桥、崇明长兴岛几乎一致。这种远还是源于金汇没有一条可以直达市区的地铁。

　　分直达地铁站目前来看，金汇镇的主要交通工具是BRT快速公交，该条线路途经金汇大部分核心区域并设有多个站点。

　　虽然无法与地铁相提并论，但比常规公交车，它还是有优势的，主要体现在有专属道路、间隔时间短、运量大这几方面。同时，BRT线路走向相对较好，几乎直线号线。

　　若在金汇核心区域南行港路站乘车，约20分可接驳轨交8号线。

　　其实在远期规划中，奉贤区还有一条市域铁路奉贤线，该条线路自奉贤新城向北抵达机场联络线三林南站，而金汇几乎是绕不过的区域，那么在金汇设有站点的概率就会非常大，只是目前还在规划阶段，至少10年不会成为现实，需对于出行有非常高要求的购房者，还需谨慎看待这里。

　　或也是交通方面的问题，在同环线上，金汇的价格就要相对较低。依旧以人民广场为准，相同距离下，嘉定安亭新房价格基本到了4万/平，青浦赵巷、松江洞泾新房均价基本约4.5万/平以上，浦东宣桥与金汇几乎持平，位于崇明的长兴岛新房也上到了差不多3万/平。

　　而在供应量上，据易眼看房统计，去年金汇先后有5个项目，先后分6次取证入市，共计推出1595套房源；而去年全年，奉贤区的供应量为3506套，单金汇板块的占比就达到了45%，供应量显然很大。

　　加之奉贤区的整体封闭性，金汇的整体去化情况也就不是很理想，这从各项目开盘认筹情况就能窥探一二。

　　而今年头部批次集中供应的项目中，金汇板块的禹洲雍锦府也位列其中，该盘开盘也比较低调，没有申请公证摇号来开盘，这或也说明区内新房确实存在难卖的情况。

　　相反与奉贤其他区域做对比，核心的南桥，新房单价已到了约4万/平，即便是奉城、青村等不在奉贤新城范围的板块，新房价格也都维持在约3万/平。

　　这样对比，金汇的优势也就显现出来了。或也是这一点，金汇相比奉贤其他板块，能吸引一些市区客和外地刚需客。

　　不仅如此，金汇也与车程约10分钟左右的浦江南三兄弟（旭辉江山都会、新城千禧公园、建发浦上湾，三盘均价都是4.04万/平）形成一定竞争，毕竟差10分钟的车程，单价要便宜至少5000-10000元/平。

　　渐成，产业潜力更大金汇的配套，要分两部分看，北侧接壤闵行的金汇镇由于地处两区交界，又未被纳入奉贤新城，目前望去仍有大片“田野”，而成片住区的商业主要以面向社区的中低端商业为主，不太成气候。

　　不过，在金汇的核心区域，商业氛围将在明年迎来改变，位于南航港路浦星公路附近的龙湖金汇天街明年正式运营，体量超过10万方，包括影院、超市、健身房、餐饮等金汇之前没有的业态，它的落成将改变区内无商业的局面。

　　同时在大叶公路浦星公路的另一侧，还有超过20多万方的禹洲商业体在规划中。

　　另外，金汇作为奉贤新城承载东方美谷小镇的区域，未来在产业上将更加成熟，2020年，奉贤政府就官宣称“全国每4片面膜，就有1片出自奉贤”。

　　虽然美丽健康产业看起来不如嘉定汽车城、松江G60科创走廊高端，但它毕竟面向C端消费者，而且化妆品利润巨大，可别小看一张面膜，它所贡献的GDP或不亚于一台汽车和一个高端企业。

　　不仅如此，东方美谷的美丽健康产业本质属于医药行业，不仅能够生产面膜，还能延伸出周边产业，比如生物医药和食品等。

　　只是如今奉贤的东方美谷小镇才打造几年，还尚未根植于大众心中，再给奉贤几年，可能就不会是现在这般情况了。

　　另外，值得一提的是，金汇也是自贸区临港新片区的组成部分，相比于其他地方，也就更具备了想象空间。

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