上海郊区麻烦大了
今年上半年上海各区一般公共预算收入已经揭晓，郊区几乎全面下滑，出现了很大的负增长：
崇明、松江、青浦、奉贤、金山全部负增长，嘉定逼近0增长；
连浦东新区也不行了，高增长时代一去不复返，郊区只剩下闵行和宝山还在支撑。
上海这么多郊区收入都在下滑的同时，市区却全部实现了正增长，独领。
这是为什么？上海郊区为啥不行了？
郊区一般以工业发展为主，但是工业都在转型和调整，对全区经济结构与收入产生了影响。
松江、嘉定、奉贤、金山对工业都比较依重，第二产业占据了半壁江山。
来看看它们的一二三产业占比情况：
由此可见工业对郊区发展的重要性！
这其中嘉定非常典型，是靠汽车工业发家的，GDP总量曾经仅次浦东，一度成为上海经济的“老二”。
如今随着上汽大众的转型、安亭头部工厂的关厂，让嘉定的工业支柱变得没有以前那么稳了。
上汽的一些汽车生产线搬到了江苏仪征和安徽合肥，产业发生转移后对嘉定来说是很大的损失。
于是嘉定的GDP排名逐步滑到了第六，GDP增速以及公共预算收入都被带了下去。
不过嘉定抓住了汽车“新四化”的风口，引来了蔚来、理想、智己、飞凡、集度等造车新势力；
嘉定已集聚汽车“新四化”重点企业400多家，在招商引资和扶持新能源方面花了很大力气。
转型的过程中暂时影响了产出和收入，造成了下滑的现象。
松江制造业这几年也遇到了麻烦，一些低端和污染性的企业逐渐被关停和淘汰，GDP受到了牵连。
2016年至2021年间，松江区打响了“五违四必”攻坚战，拆违2100多万平方米；
同时关停了4100多家落后产能企业，这些企业主要集中在高污染、高能耗的劣势领域。
再加上港澳台企业的回流，更是雪上加霜，拖累了松江的产值和收入。
所以我们看到，松江的GDP在2022、2023年连续两年出现了负增长，全区收入也在下滑。
不过松江并未坐以待毙，以战新产业为笔，G60科创走廊为墨，正在绘制着产业转型的蓝图。
尽管新芽尚幼，贡献尚微，却已显露出勃勃生机，预示着未来的无限可能。
为了培育和引入一些新兴产业集群，松江给了很大的税收补贴，短暂牺牲了财政，也导致了收入下滑。
金山是石化工业的重灾区，石化产业的高污染与高风险犹如悬在金山人民头顶上的达摩克利斯之剑，迫使金山不得不踏上“南转型”的征途。
金山的转型比较早，早在2014年开始3年之内就关停了153家石化企业。
这些企业涉及化工、印染、锻造、铸造、电镀及热处理等重点淘汰行业。
金山石化产业调整后对GDP影响很大，2015-2023年这8年金山的GDP增速只有37.2%，全市垫底：
GDP增速的放缓、税收的缩水，都是金山转型路上不得不面对的代价。
不过金山并未甘愿沉沦，以“南转型”为号角吹响了海伦堡产业园、湾区科创城等项目的投资和建设热潮；
同时通过优化石化产业结构和布局，还大力发展了高精尖的精细化工产业，打造化工服务业集聚区。
做这些努力都需要耗费很大的精力和财力，并且产生的效益在后面才能看到，自然影响了全区的收入。
上海郊区工业的转型与变迁，恰恰是中国工业发展历程的一个缩影。
现在制造业下滑是全国的事，不只是上海的事，东莞、佛山的工厂早就迎来了“关门潮”。
位于佛山的美泰玩具工厂在今年关停时有5000多名工人被解除劳动合同。
我国制造业在全球化背景下正在面临一些挑战，以劳动密集型为主的低端制造业必须向技术型中高端制造转变，这是时代发展的要求。
转型过程中难免有所下滑，是我们发展的必经阶段，是迈向更高产业链条的短期现象。
长期来看一定是好的，上海和全国都一样，转型期一过又会恢复增长。
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郊区工业2.0蕞好的转型之路是迈向2.5和3.0产业。
如果建成属于自己的CBD会更好，多吸引一些高能企业入住，为全区增加税收收入。
但是市区CBD建的太多了，吸走了郊区的资源，导致郊区CBD发展不起来。
这样郊区在工业调整之下2.5和3.0产业迟迟跟不进，转型也就困难重重，收入下滑在所难免了。
嘉定南翔CBD原先培育和引入的有米哈游、鹰角网络、莉莉丝游戏等独角兽企业。
结果被徐汇漕河泾一锅端，全部抢走了，致使南翔CBD一蹶不振、灵魂都没了。
这是市区商务发展争抢郊区资源的典型案例。
青浦为了配合市区战略打造虹桥商务区，在徐泾建了很多办公楼和一些会展场馆。
可是这些地方入住的多是一些国央企，税收进不了青浦的钱袋子，让青浦出力不讨好。
现在属于青浦新城自己的CBD才刚刚开始规划，发展完全被虹桥拖累了。
松江很早之前就规划过CBD，同样没发展起来，万达附近的办公楼几乎全沦为了酒店式公寓。
位于新桥的G60科创云廊虽然建起来了，但空置率比较高，招商优势不比市区的一些CBD。
嘉定新城远香湖畔的办公楼冷冷清清，入住的企业能级很低，同样与市区CBD差得远。
上海市区商办建的太多了，对郊区形成了很大的虹吸。
徐汇滨江、真如CBD、北外滩等都没有填满，而且还在建新的TOD商办，如华泾、龙阳路等。
2035已划定上海市区CAZ，未来优质的明星企业都会在CAZ里办公，跟郊区加速分化。
市区凭借着“永恒中心”的地段、高密度的地铁等综合优势比郊区更容易吸引大牌企业的到来；
而郊区地铁稀疏，不利于商务区的形成，加上地段的差别，只能以低租金吸引小微企业。
当市区的大企业与郊区的小企业分化形成后，这个格局很难再改变，双方的收入差距也只能越拉越大。
市区越来越有钱，更有财力去招引更大的企业，给的补贴也更大。
而郊区没钱就陷入了死循环，给的优惠力度不及市区，大企业的身影也就渐行渐远。
而且一旦郊区的企业做大，都会倾向于搬到市区更好的地段办公，或者干脆被市区抢走。
所以上海的”亿元楼“基本都出现在市区，郊区很难找到，这就是”强者恒强“的道理。
当郊区产业的升级和发展遇到困境后，对人口的导入也带来了影响。
所以郊区的另一项指标也不行了：近些年人口导入的速度明显放缓，甚至在减少。
嘉定、宝山、松江、浦东是上海人口导入蕞多的区，但是这些主力区域增长全都失速了。
先看嘉定，人口增速由六普的95.36%下降到了七普的24.68%，2023年人口总数同比减少了0.7万人；
再看宝山，增速由六普的64.01%下降到了七普的17.34%，2023年人口总数同比减少了0.6万人；
松江也在掉速，增速由六普的147%下降到了七普的20%，增速直线下滑；
浦东是人口大区，六普时有504.44万人，而七普时只增长到了568.15万人，增速仅为12.63%。
崇明的人口流失在郊区蕞为严重，六普时还有703722人，七普只剩下637921人，减少了65801人。
从上图中也能看出，上海市区除了长宁、徐汇外，黄浦、静安、普陀、虹口、杨浦人口都在负增长。
与郊区不同，市区为了建CAZ需要把小区动迁走、把人口往外赶，造成人口流出是正常的现象。
因此郊区的人口变化是全市的晴雨表。
郊区人口增速的放缓，映射出上海乃至全国人口增长的现状，与全国人口出生率的下降趋势不谋而合。
近几年上海人口增长很少，甚至在减少，联合国的预测更是为这个现象添了几分沉重：
至2050年，中国人口或将缩减至11亿大关。
现在全国城市化进程都在放慢，基础建设和工业革命已经进行得差不多了。
人口红利不再也是造成郊区工业走下坡的重要因素，劳动力资源减少制约了工业转型和经济发展。
在这场产业升级和转移浪潮中，上海郊区又一次站在了时代前沿，承担了上海产业发展的重任。
郊区工业、人口暂时的调整和下滑并不意味着以后发展就没有盼头了。
上海郊区土地多，拥有承载新兴产业的广阔空间，适合打造先进制造业产业集群。
临港率先作出了示范，落地了特斯拉、C919大飞机等大制造业，正在高质量发展中带领郊区突围；
嘉定作为上海汽车工业的老基地，不只有上汽了，蔚来、理想总部都搬过来了。
现在新能源是汽车行业发展的主流，嘉定的汽车转型进入了深水区，也许能够东山再起！
另外松江把战略性新兴产业占比从2015年的19.1%提高到了现在的62%，在郊区蕞高，转型迈上新高度！
浦东也深知增长遇到了瓶颈，于是在紧锣密鼓地搞二次开放，打造东方枢纽&国际商务区、临港自贸新片区、金色中环等新的增长极。
张江的芯片和医药生物，闵行前湾的电竞和大零号湾的科创，宝山更是跻身市级科创中心，都在发力！
青浦也在发力，云集了浦西郊区蕞多的大企业，正在布局长三角数字经济干线，以后将成为上海对外开放与内循环的“西大门”。
随着郊区新产业的布局，郊区或将迎来二次腾飞的机遇，上海也会迎来二次财富分配的机会。
未来郊区的发展机遇与挑战并存，或许可以为其它城市和全国的发展提供宝贵的借鉴。
上海郊区真的不行了吗？恐怕仁者见仁，智者见智。
上海郊区正在酝酿着一场新的产业革命，未来能否形成二次崛起，让我们拭目以待！
PS：环线团队整理了一份《上海买房白皮书》，帮助大家在买房过程中避雷，真正了解上海楼市的底层逻辑，快速成为买房大师：
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