2022年1月26日，上海市土地市场网站上发布了上海2002年头部批住宅用地集中出让信息预告。

　　预计2022年头部批住宅会在2月第四周集中出让，4月上旬集中组织交易。

　　涉及浦东新区、普陀区、静安区、虹口区、杨浦区、闵行区、宝山区、嘉定区、松江区、青浦区、奉贤区及临港新片区共74宗土地，其中涉宅用地50宗。

　　2022年头部批土地出让住宅用地明细

　　这样看上去比较繁杂，十郎做了汇总整理：

　　2022年头部批土地出让各区汇总情况

　　将所有出让土地，还原到全上海，大概长这个样子：

　　汇总各方面数据，一些趋势和端倪，逐渐显现了出来......

　　上海向南发展，这是环二先生和我一直在强调的事情，和始终贯彻的观念。

　　这个从地倾西南之时就已经逐渐被大家认识到。

　　在打造前滩，并极大程度拔高前滩定位时，浦东向南发展的趋势已经昭然若揭。

　　今年头部批拍地预告中，更是可以看出，2号线以南的土地少的可怜，就连去年数量和松江平齐的宝山，也鲜有土地拍出。

　　而上海南部大量的土地待拍，南北分布极不均匀。

　　这也进一步坐实了上海向南发展的趋势，尤其是浦东。

　　2021年全年共拍宅地79块，而到了2022年，仅头部批就计划拍出50块宅地。

　　从土地分布上来看，外环内土地更加稀少，而外郊环间的土地分布更加均匀。

　　足可见，未来外环内的才能成为稀缺资源，外环外成片的土地待开发，根本没有稀缺性。

　　虽说一直在强调加大五大新城土地供给，但一碗水怎么可能端平。

　　本次土拍中，青浦+奉贤+临港的总拍地数过半。

　　至于奉贤，土地多得是，自南桥新城概念伊始，奉贤的供应量就一直在上海头部位置；

　　三大新城，自去年起就是如此趋势，今年照旧。

　　反观嘉定和松江两大新城的发展速度已经逐步放缓。

　　松江看上去占了10%，实际上还原到松江新城范围内，却只有1块地是正经八百属于松江新城的。

　　不仅是纯住宅用地的总数在下降，容积率2.0以下的住宅产品的数量也在下降。

　　临港拍了11块地，却只有1块容积率在2.0以下。

　　更不用提去年即使做了高低配，容积率才勉强达到2.0的壹府澜庭、金地丰盛道等项目了。

　　而这也将逐渐减低未来住宅产品的居住舒适性。

　　想买舒适的产品，或许还要回归二手房市场。

　　松江主要依靠于泗泾大型居住区的开发，以及新城南部的居住改善为主要动力；

　　松江新城的开发因为地块有限，反倒逐步放缓。

　　大虹桥仍以徐泾为主要动力，不过徐泾已经发展到了沪清平公路的时代；

　　地铁房逐渐减少，购房者却依然趋之若鹜。

　　外环内的空地不在少数，但拍地一直以外环外的新居住区为主；

　　比如去年的迪士尼国际旅游度假区，今年的航头新镇和川沙新镇等；

　　好的地块留着不拍，不知道是觉得卖不上价格，还是另有发展规划。

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