2019-2023年上海市奉賢區工業地產市場前景及招商引資戰略研究報告

admin6个月前 (09-24)上海奉贤研发厂房租售招商343

　　報告編碼：CI 775122了解中商產業研究院實力

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　　奉賢區位于上海市南部，東與浦東新區接壤，西與金山區和松江區毗鄰，南臨杭州灣，北與閔行區相隔黃浦江。距上海市中心人民廣場42千米，距浦東國際機場30千米，有13.7千米長的江岸線和31.6千米的海岸線，是1個風光秀麗的海濱城市。全區土地面積720.44平方公里，區屬耕地面積21486公頃。境內水陸交通便捷，浦南運河橫亙東西，金匯港縱貫全境；公路鋪展成網，總長1193.99千米，形成十縱六橫公路網絡；跨越黃浦江交通，有奉浦大橋、閔浦二橋和西渡、鄔橋輪渡口，正在建設中的虹梅南路—金海路越江隧道和軌道交通5號線奉賢段等工程將暢通奉賢與市區的連接通道。上海市奉賢區全年實現增加值685.8億元，可比增長5.1%，三次產業結構逐步優化。其中，全年完成工業總產值1732.3億元，比上年下降6.7%。其中，規模以上工業總產值1507.1億元，比上年下降6.7%，占全區工業總產值的比重為87.0%。產值前百位企業支撐作用顯著，產值前百位企業實現規模以上產值835.8億元，同比下降0.2%，降幅低于平均水平6.5個百分點，占全部規模以上工業產值的比重高達55.5%，比上年上升1.5個百分點。上海市奉賢區全年三次產業增加值為725.0億元。工業地產指工業類土地使用性質的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商業和綜合類用地以外的第四種性質用地。工業類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業制造廠房、物流倉庫及工業研發樓宇等。在我國，工業房地產的土地批租年限為50年。在國內制造業的升級和轉移、國家推動重點工業園區建設、跨國企業的投資落戶和擴張行動等因素的推動下，國內工業地產需求持續增長。工業地產的投資價值正在逐步顯現。上海已進入轉型發展的新階段，作為上海南部重要門戶地區，奉賢具有吸納人口、集聚產業的重要職能；同時形成建設也進入新的時期，以南橋為核心的奉賢要建設成為支撐上海國際經濟中心建設的重要支點，更要成為長三角綜合服務型節點城市以及上海南部中心，圍繞生產性服務業集聚區、先進制造業高低、休閑旅游、生態宜居四大核心功能構筑新的功能體系。而產業園區是拉動地方經濟、拓展城市空間、承載體制和技術創新的重要載體，在這一背景下，未來上海市奉賢區工業地產的發展前景將十分可觀。

　　（三）工業研發樓宇 16第二節工業地產的開發模式 17一、工業園區開發模式 17

　　（四）開發模式流程 21第三節工業地產主要盈利模式 22一、工業地產出租模式 22

　　四、工業地產收入來源 23第二章上海市奉賢區工業地產環境背景分析 24头部節上海市奉賢區宏觀經濟運行情況 24一、上海市奉賢區GDP增長情況 24

　　二、上海市奉賢區固定資產投資 24

　　三、上海市奉賢區產業結構分析 25

　　四、上海市奉賢區工業發展形勢 26第二節上海市奉賢區工業經濟運行情況 27一、上海市奉賢區工業經濟效益情況 27

　　（一）上海市奉賢區工業增加值分析 27

　　（二）上海市奉賢區工業企業數量分析 28

　　（三）上海市奉賢區工業企業效益分析 29

　　三、上海市奉賢區工業發展區域布局 33第三節上海市奉賢區地域環境分析 33一、地理位置 33

　　三、生態氣候 34第四節上海市奉賢區工業基礎設施建設 34一、交通 34

　　五、排水 37第五節上海市奉賢區工業地產市場政策環境 37一、房地產政策環境綜述 37

　　四、招商引資優惠政策分析 48第六節上海市奉賢區工業地產行業社會環境分析 50一、人口數量分析 50

　　三、招商引資情況 51第三章上海市奉賢區重點工業產業現狀與產業集群分析 53头部節上海市奉賢區智能電網行業發展現狀分析 53一、上海市奉賢區智能電網行業發展現狀概述 53

　　二、上海市奉賢區智能電網行業發展規模分析 54

　　三、上海市奉賢區智能電網行業經濟效益情況 54

　　四、上海市奉賢區智能電網重點企業情況介紹 54

　　五、上海市奉賢區智能電網行業集群分布情況 56第二節上海市奉賢區精細化工行業發展現狀分析 56一、上海市奉賢區精細化工行業發展現狀概述 56

　　二、上海市奉賢區精細化工行業發展規模分析 57

　　三、上海市奉賢區精細化工行業經濟效益情況 58

　　四、上海市奉賢區精細化工重點企業情況介紹 58

　　五、上海市奉賢區精細化工行業集群分布情況 60第三節上海市奉賢區生物醫藥行業發展現狀分析 62一、上海市奉賢區生物醫藥行業發展現狀概述 62

　　二、上海市奉賢區生物醫藥行業發展規模分析 62

　　三、上海市奉賢區生物醫藥行業經濟效益情況 63

　　四、上海市奉賢區生物醫藥重點企業情況介紹 63

　　五、上海市奉賢區生物醫藥行業集群分布情況 65第四節上海市奉賢區新材料行業發展現狀分析 65一、上海市奉賢區新材料行業發展現狀概述 65

　　二、上海市奉賢區新材料行業發展規模分析 66

　　三、上海市奉賢區新材料行業經濟效益情況 66

　　四、上海市奉賢區新材料重點企業情況介紹 67

　　五、上海市奉賢區新材料行業集群分布情況 68第五節上海市奉賢區新能源行業發展現狀分析 68一、上海市奉賢區新能源行業發展現狀概述 68

　　二、上海市奉賢區新能源行業發展規模分析 69

　　三、上海市奉賢區新能源行業經濟效益情況 70

　　四、上海市奉賢區新能源重點企業情況介紹 70

　　五、上海市奉賢區新能源行業集群分布情況 71第四章 2015-2018年上海市奉賢區土地市場分析 73头部節上海市奉賢區城市規劃布局 73一、總體布局 73

　　二、等級、規模、職能結構 73第二節上海市奉賢區土地供應分析 74第三節上海市奉賢區土地成交分析 75一、成交地塊規劃用途 75

　　五、成交地塊受讓單位 81第四節上海市奉賢區土地成交價格 82一、成交地塊的起始價 82

　　三、地塊的成交樓面價 85第五章上海市奉賢區工業地產二級市場研究 87头部節上海市奉賢區工業地產開發現狀 87一、上海市奉賢區工業地產開發總況 87

　　二、上海市奉賢區工業地產開發前景 87

　　三、上海市奉賢區工業地產運營發展 88第二節各類工業廠房建設設計 89一、單層廠房 89

　　五、工業廠房建設趨勢 91第三節上海市奉賢區標準化廠房分析 92一、工業廠房投資流程 92

　　四、定制工業廠房優勢 94第六章上海市奉賢區典型的工業地產項目分析 96头部節上海奉賢經濟開發區 96一、園區發展基本情況 96

　　六、園區優惠政策分析 99第二節上海化學工業經濟技術開發區 100一、園區發展基本情況 100

　　五、園區優惠政策分析 106第三節上海星火開發區 108一、園區發展基本情況 108

　　五、園區入駐企業分析 111第四節上海工業綜合開發區 112一、園區發展基本情況 112

　　五、園區發展方向分析 121第五節上海奉城工業園區 121一、園區發展基本情況 121

　　四、園區優惠政策分析 123第七章上海市奉賢區工業地產開發招商策略分析 125头部節工業地產成功開發要素 125一、項目選址 125

　　六、服務水平 126第二節工業地產開發選址策略 126一、區域環境分析 126

　　五、企業客戶來源分析 127第三節工業地產開發定位策略 127一、市場定位的必要 127

　　二、市場地位的策略 128第四節工業地產招商引資分析 129一、招商引資的重要性 129

　　四、選商分析 132第五節工業地產招商引資方式 132一、組合營銷 132

　　五、其他招商方式 139第八章上海市奉賢區工業地產融資渠道選擇策略 141头部節房地產投資信托 141一、房地產信托產品發行規模 141

　　二、信托公司發行房地信托情況 142

　　三、房地產信托地區分布情況 142第二節產業投資基金 143一、中國產業投資基金發展現狀 143

　　二、中國產業投資基金暫行辦法 145

　　三、產業投資基金融資形式分析 148

　　四、房地產產業投資基金運作分析 148第三節工業地產企業股權融資 149一、股權出讓融資 149

　　九、買殼上市融資 154第九章 2019-2023年上海市奉賢區工業地產業投資環境及風險 156头部節 2019-2023年上海市奉賢區工業地產行業投資環境分析 156一、上海市奉賢區工業地產投資經濟環境分析 156

　　二、上海市奉賢區工業地產投資與影響因素分析 156

　　三、上海市奉賢區工業地產融資新渠道分析 157第二節 2019-2023年上海市奉賢區工業地產投資潛力分析 159一、工業地產投資價值分析 159

　　二、工業地產投資回報率分析 159

　　三、工業地產區域投資熱點分析 160第三節上海市奉賢區工業地產投資風險分析 161一、政策風險 161

　　四、經營風險 162第四節關于上海市奉賢區工業地產投資的建議 162

　　圖表目錄圖表 1 工業園區開發模式流程 18

　　圖表 2 主體企業引導模式流程 19

　　圖表 3 工業地產商開發模式流程 20

　　圖表 4 綜合開發模式流程 22

　　圖表 5 2015-2018年上海市奉賢區地區生產總值變化趨勢圖 24

　　圖表 6 2015-2018年上海市奉賢區固定資產投資變化趨勢圖 25

　　圖表 7 2018年上海市奉賢區三次產業結構圖 26

　　圖表 8 2015-2018年上海市奉賢區分行業增加值情況 26

　　圖表 9 2015-2018年上海市奉賢區工業總產值變化趨勢圖 27

　　圖表 10 2015-2018年上海市奉賢區工業增加值變化趨勢圖 28

　　圖表 11 2015-2018年上海市奉賢區規模以上工業企業數量變化趨勢圖 28

　　圖表 12 2015-2018年上海市奉賢區規模以上工業企業收入及利潤情況 29

　　圖表 13 2015-2018年按隸屬關系分工業總產值完成情況 29

　　圖表 14 2018年上海市奉賢區按隸屬關系分工業發展結構圖 30

　　圖表 15 2015-2018年按登記注冊類型分工業總產值完成情況 30

　　圖表 16 2018年按登記注冊類型分工業發展結構圖 31

　　圖表 18 2018年按行業分工業發展結構圖 32

　　圖表 19 上海市奉賢區工業發展區域布局示意圖 33

　　圖表 20 上海市奉賢區交通建設狀況 34

　　圖表 21 上海市奉賢區供水能力情況統計 36

　　圖表 22 上海市奉賢區供電情況統計 36

　　圖表 23 上海市奉賢區供氣能力情況統計 37

　　圖表 24 上海市奉賢區排水設施建設情況 37

　　圖表 25 2015-2018年上海市奉賢區人口數量變化趨勢圖 50

　　圖表 26 2015-2018年上海市奉賢區社會消費品零售總額變化趨勢圖 51

　　圖表 28 2015-2018年上海市奉賢區規模以上智能電網企業數量變化趨勢圖 53

　　圖表 29 2015-2018年上海市奉賢區智能電網行業發展規模情況 54

　　圖表 30 2015-2018年上海市奉賢區智能電網行業經濟效益情況 54

　　圖表 31 2015-2018年上海市奉賢區規模以上精細化工企業數量變化趨勢圖 57

　　圖表 32 2015-2018年上海市奉賢區精細化工行業發展規模情況 57

　　圖表 33 2015-2018年上海市奉賢區精細化工行業經濟效益情況 58

　　圖表 34 2015-2018年上海市奉賢區規模以上生物醫藥企業數量變化趨勢圖 62

　　圖表 35 2015-2018年上海市奉賢區生物醫藥行業發展規模情況 63

　　圖表 36 2015-2018年上海市奉賢區生物醫藥行業經濟效益情況 63

　　圖表 37 2015-2018年上海市奉賢區規模以上新材料企業數量變化趨勢圖 66

　　圖表 38 2015-2018年上海市奉賢區新材料行業發展規模情況 66

　　圖表 39 2015-2018年上海市奉賢區新材料行業經濟效益情況 67

　　圖表 40 2015-2018年上海市奉賢區規模以上新能源企業數量變化趨勢圖 69

　　圖表 41 2015-2018年上海市奉賢區新能源行業發展規模情況 69

　　圖表 42 2015-2018年上海市奉賢區新能源行業經濟效益情況 70

　　圖表 43 2015-2018年上海市奉賢區土地供應數量情況 75

　　圖表 44 2015-2018年上海市奉賢區土地供應面積情況 75

　　圖表 45 2015-2018年上海市奉賢區成交地塊規劃用途情況 76

　　圖表 46 2015-2018年上海市奉賢區成交地塊建設用地面積情況 77

　　圖表 47 2015-2018年上海市奉賢區成交地塊規劃建筑面積情況 78

　　圖表 48 2015-2018年上海市奉賢區成交地塊容積率情況 80

　　圖表 49 2015-2018年上海市奉賢區成交地塊受讓單位情況 81

　　圖表 50 2015-2018年上海市奉賢區成交地塊起始價情況 83

　　圖表 51 2015-2018年上海市奉賢區成交地塊成交價情況 84

　　圖表 52 2015-2018年上海市奉賢區成交地塊樓面價情況 85

　　圖表 53 某單位通用廠房砼框架/單層類廠房工程說明 93

　　圖表 54 某單位通用廠房砼框架/單層類廠房造價說明 93

　　圖表 55 某廠房砼框架/雙層類廠房工程說明 93

　　圖表 56 某廠房砼框架/雙層類廠房造價說明 94

　　圖表 57 某號廠房輕鋼/單層類廠房工程說明 94

　　圖表 58 某號廠房輕鋼/單層類廠房造價說明 94

　　圖表 59 上海奉賢經濟開發區生物科技園區功能及布局情況 97

　　圖表 60 2015-2018年上海奉賢經濟開發區收入與利潤統計 98

　　圖表 61 上海奉賢經濟開發區生物科技園區生物產業基地入駐企業名單 99

　　圖表 62 上海化學工業經濟技術開發區區內基礎配套設施建設示意圖 101

　　圖表 63 上海化學工業經濟技術開發區區外基礎配套設施建設示意圖 102

　　圖表 64 上海化學工業經濟技術開發區石油化工主要入駐企業情況 104

　　圖表 65 上海市星火開發區地理位置示意圖 108

　　圖表 67 上海星火開發區部分入駐企業名單 111

　　圖表 68 上海工業綜合開發區部分入駐企業情況 113

　　圖表 69 2015-2018年上海奉城工業園區收入與利潤統計 123

　　圖表 70 2018年房地產集合信托月度發行規模變化趨勢圖 141

　　圖表 71 2018年信托公司房地產信托發行規模排名Top10 142

　　圖表 72 2018年房地產信托項目主要分布區域 143

　　圖表 73 2018年房地產信托項目主要分布城市 143

　　圖表 74 《政府出資產業投資基金管理暫行辦法》建立績效評價體系具體規定 147

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